Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et souhaitez dans le même temps une solution pour commencer à transmettre facilement votre ou vos biens à vos enfants. Vous voulez acheter en famille tout en simplifiant la gestion administrative de votre patrimoine locatif. Dès lors se pose une question : vaut-il mieux détenir vos biens en direct ou via une société civile immobilière ? Cette structure permet de loger tout ou partie de vos actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision.
> Les avantages de la SCI
Créer une société civile immobilière vous permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment avec vos enfants. Chaque associé (vous, vos enfants et d'éventuels tiers) est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
La souplesse de cette structure vous permet de définir à l’avance les règles de gestion. A condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant, vous aurez donc carte blanche pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier.Il n'en va pas de même pour une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés. « La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété », explique Philippe Pescayre, associé au cabinet d’avocats Alérion.
Si vous voulez commencer à transmettre votre patrimoine locatif à votre famille, le faire via une SCI offre, par ailleurs, certains avantages. En effet, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants, en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100.000 euros au-delà duquel des droits sont à payer. C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont vous ne maîtrisez pas l’évolution de la valeur. Le tout en gardant le contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier que vous avez ainsi créé.
Par ailleurs, sous réserve d’avoir prévu des clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ni céder ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés. Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment. Ainsi, vous gagnez en sérénité et en stabilité.
> A quel moment créer une SCI ?
Ce type de montage a notamment un intérêt si vous êtes fortement fiscalisé, car dans ce cas vous pourrez tirer profit d’une imposition de votre SCI à l’impôt sur les sociétés, possibilité offerte à toutes les sociétés . Ce calcul vaut également si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants, qui risquent de vous faire sauter à la tranche d’imposition supérieure.
En revanche, si vous ne détenez qu’un seul bien immobilier, une SCI génère davantage de coûts (via sa création et les contraintes juridiques annuelles) qu’elle ne rapporte.
De la même façon, notez que cette option a surtout un intérêt si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de différents lits, car vous pouvez alors organiser parfaitement votre transmission, même en cas de mésentente familiale. Cet attrait serait nul si par exemple vous n'aviez q'un enfant unique qui n'aurait alors pas à partager sa succession.
